[부동산 정책] 주택 매수 유도로 전월세 안정화 추진 : < 8.28대책 >

[부동산 정책] 주택 매수 유도로 전월세 안정화 추진 : < 8.28 부동산 대책 >

☞ 전셋값의 급격한 상승으로 주거비 부담이 커짐에 따라 주거 안정을 위한 전월세 대책을 2013년 8월 28일 발표하였습니다.

1. 전세 수요의 매매전환 유도 : 주택시장 정상화

① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진 : 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리

② 취득세 인하 : 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서, 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하 및 다주택자 차등 부과도 폐지

③ 저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진 : 실수요자들의 주택 구입 부담 완화

- 국민주택기금의 “근로자 서민 구입자금”지원 확대 : 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하),

대출한도(호당 1억 → 2억원)를 확대하며,

적용 금리도 현행 4% → 2.8～3.6%(소득·만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원

- 주택기금에서 저리 자금 지원하되 수익과 손익을 공유하는 지원제도 도입

= 수익공유형 : 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식,

* (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내

= 손익공유형 : 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1～2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

* (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내(손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)

2. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

① 하반기 기존주택 매입·전세임대 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)

LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용

* 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호

가을철 이사시기에 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급

② 중장기적인 공공임대주택 재고 확충 : 연 11만호의 공공임대주택 지속 공급

※ 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진, 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환 : ‘13년 2천5백호 등 '13~’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급

③ 민간의 임대주택 공급도 활성화

민간 임대사업자의 주택구입자금 지원 확대: 금리 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)

매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)

일정 요건 충족시, 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면

(기준시가 3억 이하의 신축 · 매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시)

④ 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택 활용

9월초 ‘전세보증금반환 보증 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용 유도

* 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증

* 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담

리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회

통과 후 금년내 설립인가 · 매입 추진

⑤ 민간 임대사업 활성화 유도

준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등 도입

리츠 · 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화

3. 서민 · 중산층 전월세부담 완화

① 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로,

소득공제한도는 현행 연 300만원 → 500만원으로 확대

② 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델 구축

내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행

③ 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배

이내) 전세자금 지원요건 완화

수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 확대

④ 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대

※ 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획임

* 예시 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만~1억, 3~3.4천만

⑤ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고,

시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)

4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등

① “표준임대차 계약서” 홍보를 강화 : 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방

* 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시

② LH에서 운영중인 *‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화

③ 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방