[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (1)

[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (1)

* 경매 30일 프로젝트

1) D-29 : 경매 물건의 선정

2) D-28, 27 : 매각물건명세서 및 관련 서류 열람, 등기부등본 열람 (권리요약표 작성)

3) D-26 : 시세조사 / 입지조사 / 현장답사

4) D-25 : 입찰가격 결정 / 경매박사 프로그램으로 권리분석

5) D-24 : 입찰보증금 준비

6) D-23 : 입찰

7) D-16 : 매각허가결정

8) D-9 : 매각허가 결정 확정

9) D-8 : 경매 대출은행의 선정

10) D-6 : 낙찰대금 납부 / 인도 명령 신청 / 촉탁등기 신청

11) D-day : 경매 물건 인도

1. 경매 목적과 자기자본을 고려한 입찰 상한액 결정하기

1) 경매 목적

- 내집 마련 : 주택 종류 결정 (공동-아파트,연립,다세대 / 단독-단독,다가구)

* 아파트 : 환금성이 좋고 수요 많아 시세가 좋음, 단 낙찰가율이 높음(수익성?)

- 임대 수익

- 투자(시세차익 실현)

2) 매수 지역 결정 : 관할 법원 검색(해당 지역의 법원에서 경매)

- 대중교통, 교육 여건, 관공서, 대형마트 등의 편의시설,

3) 경매 자금 대출과 입찰 상한액 결정

- 특정 시기에 입주해야만 하는 경우에는 경매 비적당

- 경락 자금 대출 : 집달관에게 촉탁등기서 송달신청 의뢰를 하여 낙찰 부동산의 소유권 이전과 근저당권 설정이 동시에 처리(단, 특별송달로 신청해야 당일 대출 가능) (대출서류 준비하여 대금납부기일에 은행에 가서 대출과 동시에 대금 납부 ->

은행은 지정법무사를 통해 소유권이전과 근저당권 설정 대행)

* 대출가능액 : 시세 x 80% x 담보(LTV)비율 - 소액임차보증금 (아파트100%, 아파트이외 60%, 주택투기지역 40%)

- 제2금융권(상호신용금고 등) 이용 : 감정가의 60% 또는 경락가의 80%중 적은 금액 대출, 약 연 2.0%정도 금리 추가

- 입찰 상한액 결정 : 자기자본의 200%정도를 상한선으로 정함 -> 효율적으로 경매 물건을 선별하기 위함

2. 입찰 조건에 맞는 법원 경매 물건 검색하기

1) 대법원 경매 홈페이지에서 경매 물건 검색하기 : 정보검색 -> 물건검색 -> 종합검색 -> 물건소재지 결정 -> 물건 용도 결정 -> 감정평가액 기준 결정

2) 매각물건 목록상의 항목 살펴보기

주택법에 의한 아파트 면적 계산(평형 환산) : (전용면적 X 130%) X 0.3025 (1평은 3.3025m2)

3) 관심사건 등록하기

3. 매각물건명세서로 임차인과 인수권리 확인하기

1) 매각물건명세서 열람, 인쇄 : 기일별 검색, 담당 경매계 -> 매각물건명세서 클릭

2) 매각물건명세서상의 권리관계 확인

- 소멸권리 : 아래 인수권리라도 말소기준권리 설정일자보다 후순위는 모두 소멸 (단, 예고등기와 유치권은 소멸하지 않음)

* 말소기준권리 : (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기 중 가장 빠른 권리

- 인수권리 : 소유권과 관계있는 인수권리 특히 유의 (경매로 소멸되지 않는 권리 + 법정지상권 + 유치권이나 기타 매각 부동산 관련 사항)

(예고등기, 가등기, 가처분, 지역권, 지상권, 환매등기, 전세권, 가압류, 법정지상권)

3) 임대차관계 확인

- 대항력 발생일(전입신고 + 1일 0시)과 최선순위 설정일자와의 선후관계

- 임차인 배당 요구 여부 : 배당요구 여부란에 날자가 기록되어 있으면 배당 요구한 것

* 대항력 유 : 배당요구시 - 배당받지 못한 보증금 금액만 인수

배당비요구시 - 임차인과 임차인의 보증금 100% 인수

대항력 무 : 배당 요구에 관계없이 임차인과 임차인의 보증금을 인수하지 않음