[부동산 정보] 핵가족화 가속, 다양한 주택 상품 공급 필요, 소비자 다양화에 맞춰야.
[부동산 정보] 가구 분화 가속화, 다양한 주택 상품 공급 필요, 소비자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있어야...
청약제도 민영주택 점진적 폐지 바람직, 공공주택 효율성 개선해야...
제1주제 : 인구, 가구 구조 변화를 통해 본 주택산업의 변화 발표자 : 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원 |
□ 가구 수 증가에 비교할 때 주택공급 과잉논란은 신중한 접근 필요
- 가구수와 주택재고량(stock)의 증감을 비교한 결과 일정부분 균형을 이루고 있어 최근의 ‘주택공급 과잉논란’은 면밀한 검토가 필요함.
․1995년부터 2010년까지 가구수 증가는 연간 32만 가구로 유지됨.
․반면, 주택재고량의 증가는 1990～2000년 : 41～35만호 → 2000～2005년 31만호 → 2005～2010년 28만호로 가구수 증가에 미치지 못하였고 감소하는 추세를 보임.
- 반면, 주택산업은 2010년 이후 시장규모의 급격한 축소와 마이너스 성장을 겪고 있으며 혁신 없이는 당분간 마이너스 성장 불가피
․주택산업의 시장규모는 20년간(1990～2010년) 40조(불변금액) 수준을 유지함. 2000년 이후 주택가격의 등락은 존재하였으나, 주택산업의 규모가 성장한 것은 아님.
․2010년 이후 주택산업은 마이너스 성장으로 변하였으며 경기가 회복되더라도 당분간 40조 시장 규모로 회복하기는 어려울 것으로 예상됨.
□ 저소득의 1∼2인가구 증가, 고급형 아파트 위주로 공급…불균형 야기
- 2000년 이후 가구수 증가를 견인한 것은 소득계층이 낮은 1～2인 가구이나 공급된 주택은 고급형 아파트 위주로 이루어짐.
․1인 가구는 2000년 이후 연간 19만 가구씩 증가한 반면 4인 이상 가구는 감소함.
․가구수가 증가한 1인가구는 20~30대와 노인층 비중이 높고, 취업자도 적어 주로 저가주택상품에 임차형태로 주택을 소비하고 있음.
․반면, 2000년 이후 주택재고량이 증가한 유형은 아파트와 다세대뿐이며, 특히 아파트의 집중 공급이 이루어짐.
․2000년 이후 공급된 아파트는 빠른 분양가 상승과 함께, 브랜드를 갖춘 민간․분양․중형 이상의 비교적 고급형 상품임.
□ 변화하는 수요 특성에 대응하지 못한 주택 공급이 문제점
- 과도한 물량 중심의 목표 설정, 관성적 성장시장 인식이 수요의 특성 변화를 간과하여 주택산업의 마이너스 성장을 초래함.
․물량적 균형에도 불구하고 최근의 산업의 어려움은 변화한 수요특성에 대응하지 못한 상품에 기인하고 있는 것으로 판단됨.
․경기 영향을 크게 받는 주택수주는 전체 건설수주 목표 달성에 절대적 영향력을 미침.
․수익성보다는 수주중심의 성과주의는 시장규모가 지속 성장할 때는 유효하나 수익성을 악화시키는 결과를 초래
․시장 호황에 대한 관성적 낙관도 시장의 구조적 변화에 대한 대응을 지연시킴.
□ 2030년까지 인구 및 가구 수 지속 증가 예상, 외국인 유입도 활발
- 2030년까지 인구 및 가구증가는 지속되고 외국인 유입, 가구 분화의 영향이 클 것으로 예상
․중위 성장 시나리오상 인구증가는 2030년까지 지속되고 외국인 유입의 영향이 클 것으로 판단됨.
※ 외국인 고용허가제(’04년 8월), 방문취업제(’07년 3월) 실시 및 취업, 결혼, 유학 증가로 외국인 유입이 크게 증가함.
․가구수도 2035년까지 증가하며 2035년 가구수는 2010년의 1.5배까지 확대될 전망임.
․연간 증가 가구수는 2020년 이전까지는 23만호 이상을 유지하나, 2025년 이후에는 20만호를 하회할 것으로 예측됨.
□ 2025년 이후 연간 증가 가구 수 둔화, 고령화 비율 40% 상회 예상
- 주택시장에 미치는 인구․가구 구조 변화는 2025년 전후가 가장 강력할 것으로 판단되나, 2～3번의 단계에 걸쳐 노령화․저성장 시기로 이행해 나갈 것으로 예상됨.
․2015년까지는 연간 증가 가구수가 25만호 내외를 유지하고 1인가구, 고령자(60세 이상) 비율도 30%를 넘지 않음.
․2020년 이후에는 연간 증가 가구수도 21만호 내외로 감소하고 1인가구 비율이 30%를 상회할 것으로 예상됨.
․2025년 이후에는 연간 가구수 증가가 20만호를 하회하고, 고령자 비율이 40%를 상회하는 등 상당히 큰 변화가 예상됨.
□ 주택 주력소비 가구 감소 불구 2025년까지 주택산업 기회 존재
- 주택 주력소비 가구(가구주 연령 60세 미만 가구)가 감소하나 속도는 더디며 삶의 생애주기는 유지됨에 따라 2025년까지 주택산업의 기회는 존재함.
․민간시장의 주요한 타깃 수요층이 일정소득 이상, 주택소비가 활발한 연령대라는 점은 유효함.
․2025년의 59세 이하 가구수 1,299만가구로 2010년 59세 이하 가구수 1,289만가구의 99% 수준임.
․가구 형태는 다양화되고 있으나 생애주기에 따른 삶의 전형은 유지되고 있음. 연령별 생애주기(결혼→출산→자녀교육→자녀출가)를 따르는 가구 비중이 여전히 가장 높음.
․2025년까지 30~59세 가구 중 3인 이상 가구가 전체 비중의 50% 상회하며 부부+자녀(한부모 포함) 비중도 2025년까지 52.3%를 유지함.
□ 가구 형태 및 수요 변화에 따른 주택 상품 다양화 필요
- 아파트라는 주력상품은 유지하되 가구형태 다양화에 맞는 상품 확장 및 사업 확장이 동시에 요구됨.
․아파트 상품에 대한 표면적 인식은 부정적으로 변하고 있으나, 실질적인 이사 희망 주택 유형으로는 더욱 강화되고 있음.
※ 주거실태조사에 따르면 이사 희망 주택으로 아파트를 선택한 비중은 2006년 65.2% → 2008년 66.7% → 2010년 67.3%로 오히려 증가함.
․아파트라는 주력상품은 유지하되 신규 발생 수요들의 소득계층이 낮다는 점을 고려하여 기존의 프리미엄 상품보다는 ‘일반상품’과 ‘저가상품’을 강화할 필요성이 높음.
․가구형태의 다변화 등을 고려하여, 노인, 웰빙, 에너지 절약 등 특화상품 개발 필요
․최고급 프리미엄 연립, 저가의 복합용도 상품 등의 틈새상품도 고려되어야 함.
․확대된 주택재고량 및 가구수를 고려할 때 유지․관리, 주거지원 서비스 등 사업영역의 확장도 동시에 필요함.
- 향후의 시계열적 수요/공급의 변화를 고려할 때, 산업/정책/조직의 유연성 확대가 주택산업 혁신의 밑거름이 될 것임.
․과거의 양적․물량 중심의 목표설정에서 탈피해야 할 것임. 수요 특성 변화 포착과 수익성이 보다 중요한 목표가 되어야 할 것임.
․2025년까지 인구․가구구조가 시기별로 이행함에 따라 시기에 맞는 차별적 접근전략 필요
․상품종류와 가격대를 조합하여 다양한 상품라인을 공급하고 현재보다는 저가상품을 확장할 필요가 높음.
․다변화되는 시장에 대응하기 위해서는 산업, 정책, 조직 모두 유연성이 가장 중요한 가치가 될 것으로 예상됨.
제2주제 : 주택시장 환경변화에 대응하는 주택공급제도의 개선 방안 발표자 : 김현아 한국건설산업연구원 연구위원 |
*** 신축 주택시장, 판매 및 유통구조 개선없이는 회복 어려워, 침체 가속화 우려
- 최근 지방 신축주택(이하 분양시장)과는 달리 수도권 분양시장은 전례없는 침체상황이 3년 이상 지속되고 있음.
․수도권의 경우 거시경제 영향과 향후 주택가격 상승에 대한 낮은 기대감으로 수요가 위축된 데 기인하나 근본적으로 신축 주택의 유통구조가 시장침체를 더욱 고착화
․현행 주택시장은 다양한 환경변화에 노출되어 있음에도 불구하고 과거 주택이 부족했던 시기에 대량의 주택공급을 장려하고 무주택자에게 분배하기 위한 제도적 틀이 여전히 유지되고 있음.
․특히 수도권의 경우에는 지방보다 엄격한 분양 및 청약제도를 운영하고 있으며 투기억제를 위한 다양한 공급 규제(분양권 전매제한, 가점제, 등)가 적용되고 있음.
․정부는 주택거래 활성화를 위해 다양한 정책구상을 하고 있지만 신축주택공급방식에 대한 근본적인 검토는 아직 이루어지지 않고 있음.
*** 우리나라 신축주택시장, 양적 규모 축소와 구조적 변화를 동시에 겪고 있어...
- 2000년대 중반까지 연평균 53만호 정도의 규모를 유지하던 신축 주택시장규모(인허가 기준)는 글로벌 금융위기 이후 40만호 수준으로 축소
- 주력상품의 구성 역시 ‘대규모 분양 아파트 중심’에서 ‘소규모 임대주택 상품’으로 ‘중대형 고급 아파트’에서 ‘강소형 경제형 주택’으로 전환되고 있음.
- 아파트의 경우 지방주택경기 호황의 배경으로 신축 공급이 증가하고는 있으나, 미분양, 완공 후 미입주 아파트가 증가하면서 사업자들의 수익성이 계속 낮아지고 있는 추세임.(최근 2010~2011년 완공된 아파트 입주율은 82% 수준, 하자 등의 이유로 계약자와 시공자 간의 소송도 증가, 특히 잔금비중이 높은 사업장의 경우 사업비 회수에 어려움 가중되고 있음.)
- 한편 전용면적 40㎡이하의 소형 주거용 상품은 최근 3년 사이 급격한 물량증가가 이어지고 있음.
※ 2011년 아파트 분양물량은 지방 물량증가의 영향으로 전년대비 50%증가, 도시형 생활주택은 전년대비 4.1배(400%), 오피스텔은 2.3배(200%) 이상 물량 공급이 증가함.
*** 주택 소비구조의 변화를 수용하지 못하는 현행 주택공급제도, 원활한 주택 교체의 어려움 - 신축시장 위축 시켜 주택 순환의 걸림돌...
- 신축 주택을 구매하기위해서는 청약 관련 저축에 가입하고 적정 자격요건(기간, 무주택자, 주택건설지역거주 등)1순위 자격을 획득해야 함. 그러나 정작 원하는 주택의 규모 변경에도 제약이 있을 뿐만 아니라, 층수나 라인과 같은 선호요인에 따라 구매하지 못하고 일방적인 추첨방식으로 주택을 공급받을 수 있는 ‘청약기회’만을 부여받음.
- 일반공급보다 더 많은 특별공급의 기준이 산재, 가점제 등의 적용을 위한 기준 등이 너무 복잡하여 일반인들은 물론 전문가들조차 제도 이해가 어려움. 청약현장에서는 제도의 복잡함에 따른 실수나 누락에 의한 부적격자가 다수 발생, 청약자격 박탈, 공급절차 지연 등의 민원이 발생하고 있음.
- 최근 주택임대에 대한 수요가 높아지면서 임대사업자에 대한 관심도 증가하고 있으나 우리나라의 경우 임대사업자는 직접 건설업자 면허를 취득하고 임대용 주택을 건설하거나 아니면 신축 아파트가 미분양이 되었을 경우에 이를 매입하여 임대주택으로 이용할 수 있음.(신축 아파트의 1순위 분양자격이 부여되지 않고 있음)
※ 2011년 리츠 및 펀드에 한해 분양자격을 부여하고 있으나 아직 세부적인 기준이 마련되지 못한 상황임.
- 한편 20호 이상의 주택을 지어 공급하는 사업자의 경우에는 물리적인 계획기준에 의한 주택사업승인 이외에 입주자 모집 시기, 절차, 선정기준 및 자금납부 방법, 판매가격 등 거의 모든 판매절차에 대한 규제가 적용되고 있음.
- 사회 경제 환경변화에 따라 새로운 주택유형이 증가하고 있으나 현해 공급제도는 일부 규제적용을 배제하는 등 기본적인 공급제도의 틀을 개선하지는 못하고 일시적으로 대응하고 있음.
- 과거 주택부족시대에 투명하고 공정한 주택분배의 필요성이 절실했던 시절에는 현행 주택공급제도가 유효했으나 현재에는 소비자 만족도 측면이나, 생산의 기술혁신, 상품다양화 등 어느 쪽에도 발전이나 도움을 기대할 수 없음.
- 현행 주택공급제도는 물리적인 주택이나 소비구조의 변화 흐름도 따라가지 못할뿐더러 ‘주택’에 사람을 맞추는 정책임.
- 청약 저축 가입자 1400만 시대, 언제 당첨될지 알 수 없는 ‘무용 통장’이 정치적 변수에 따라 ‘로또 통장’으로 급변하는 등 오히려 예측할 수 없는 시장 환경을 조장하고 있음.
※ 막연히 청약관련 통장을 하나 갖고 있으면 언젠가는 쓸일이 있을 것이라는 생각으로 보유, 정권이 바뀔 때마다 새로운 공공주택유형이 등장하게 되면 통장이 유용한 재테크 수단이 되기도 함.
- 신축 수요자는 무주택자뿐만 아니라 이미 주택을 갖고 있지만 신축 주택으로 교체하고 싶은 사람에게까지 기회가 부여되어야 하며, 임대사업을 목적으로 하는 기관이나 기업에게도 개발되어야 함.
- 아울러, 원하는 층수, 라인, 규모선택에 있어 더욱 소비자의 선택의 폭을 확대시켜 생산자로 하여금 혁신적인 신제품을 개발 공급할 수 있도록 하는 유인책이 되어야 함.
- 한편, 중.서민층에 대해서는 현행 주택공급제도를 활용하여 청약 우선권 이외 다양한 금융패키지 지원도 함께 제공될 수 있도록 하여야 할 것임.
- 외국의 경우 우리나라와 같은 주택공급제도는 공공임대주택이나 공공분양주택에 한해 운용할 뿐 민간주택시장에 이와 같은 공급제도를 운용하는 나라는 없음.
- 또한 단순 청약기회를 우선 부여하는 공급제도가 아닌, 금융지원, 주택보조금과의 연계, 주거 상향이동 등이 함께 운영되고 있음.
□ 현행 주택공급제도 근본적인 개선이 요구, 점진적으로 민영주택부터 폐지, 공공주택은 예측 가능성과 효율성 높이는 방향으로 개선해야
- 현행 주택공급제도는 부분적인 수정만으로는 제도의 수명이 한계 봉착, 민간주택시장 자율화 확대, 지방으로의 권한 위임, 공공부문의 공급제도 패키지화 등 근본적인 제도개선이 요구.
- 기존 청약저축 가입자 등의 민원을 감안해 민영 중대형주택부터 청약제도를 점진적으로 폐지, 공공부문은 대상자들이 언제쯤 공공주택을 공급받을 수 있을지 예측가능하도록 하고, 다양한 금융지원이나 주거비 지원등과 연계될 수 있도록 복지 프로그램화하여야 할 것임.