[부동산 정책] 개발제한구역 내'기존 건축물 용도변경'대폭 확대 완화
| [부동산 정책] 개발제한구역 내‘기존 건축물 용도변경’대폭 확대 완화 |
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- 2014년 하반기 개발제한구역 규제 완화 계획 발표 - - 규제개혁지원단회의에서 결정, 규제점수 675→542점 - |
| ◈ A씨는 개발제한구역 내 음식점을 운영하고 있지만 장사가 잘 되지 않아, 음식점 운영을 그만두고 평소에 수집해온 공예품 등을 보관하고 전시하기 위한 미술관으로 용도를 변경하고 싶었다. 그는 관할관청 및 국토부에 문의했지만 “미술관으로 용도변경은 안 된다.”라며 거절당했다.
◈ B씨는 개발제한구역 내 숙박시설을 운영하다가 사회복지사업을 희망하여 노인요양시설로 변경하고 싶었으나, 거절당했다.
◈ C씨는 1960년대부터 영화촬영소를 운영하고 있는데 경영 악화로 찜질방(목욕탕)으로 변경을 원했지만, 하지 못했다. |
□ 앞으로는 이 같은 불편이 해소될 것으로 보인다.국토교통부(장관 서승환)는 1971년 개발제한구역이 최초 지정된 이후 그간 사회경제적 여건 변화를 고려하여 주민 생활 불편을 해소하고 주민 소득 증대에 도움을 주기 위해서 개발제한구역 내 기존 건축물을 사회복지시설이나 미술관 등 다른 용도로 사용할 수 있도록 용도변경 허용 범위를 현행 30여종에서 90여종으로 대폭 확대한다.
ㅇ 이와 더불어, 지역별 특성에 맞게 동식물 관련시설 허용여부를 결정할 수 있도록 권한을 지자체에 위임하고, 미래 친환경자동차 시장의 경쟁력 확보를 위해 수소자동차 충전소를 허용하는 등 하반기 개발제한구역 관련 규제 완화 계획을 밝혔다.
□ 구체적인 하반기 규제완화 주요내용은 다음과 같다.
① 개발제한구역 내 기존 건축물의 용도변경 확대
- 개발제한구역 내 기존건축물(약 12만동) 중 신축이 금지된 용도의 건축물(7만동, 60%)들을 대상으로 용도변경 허용 범위를 30여종에서 90여종으로 확대한다. 다만, 개발제한구역의 훼손이 없도록 추가적인 건축물의 면적 증가가 없는 범위 내에서 허용할 계획이다.
| 구 분 | 현행 용도변경 허용 | 추가 용도변경 허용(안) |
| 신축 금지된 건축물 (종교시설, 공장, 물류창고, 공공청사, 박물관, 미술관, 사회복지 시설 등) | 슈퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 제과점, 일반음식점, 이용원, 미용원, 세탁소, 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산소, 탁구장, 체육도장, 기원, 당구장, 금융업소, 사무소,부동산중개업소, 수리점, 사진관, 표구점, 학원, 장의사, 동물병원, 목공소, 방앗간, 독서실 (근린생활시설 30종), 어린이집, 양로원, 종교시설 (총 33종) | <제1종 근린생활시설> 1. 목욕장 등 세탁·수선시설 2. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무시설(1천m2 미만) 3. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 등 주민공동이용시설 4. 변전소, 도시가스배관시설, 정수장, 양수장 등 에너지공급이나 급수ㆍ배수 시설 <제2종 근린생활시설> 5. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장 등으로 500m2 미만) 6. 자동차영업소(1천m2 미만) 7. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(500m2 미만) 8. 학원, 교습소(자동차 및 무도 교습시설은 제외), 직업훈련소(500m2 미만) 9. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(500m2 미만) 10. 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설(500m2 미만) <기 타> 11. 사회복지시설(노인복지, 아동복지, 근로복지 등) 12. 미술관, 박물관 |
| 주택 | 근린생활시설(30종), 어린이집, 양로원, 종교시설, 고아원, 장애인복지시설(총 35종) | |
| 공 장 | 근린생활시설(30종), 어린이집, 양로원, 종교시설, 연구소, 교육원, 연수원, 물류창고, 도시형공장(총 38종) |
- 이번 용도변경 대상 확대로 기존건축물들은 위락시설, 숙박시설, 물류창고, 공장, 제조업소 등 주변지역에 미치는 영향이 큰 일부 용도를 제외한 사실상 대부분의 시설로 변경이 가능해진다.
- 다만, 현재 개발제한구역에 축사, 농업용창고, 온실, 공동구판장 등 신축이 허용되고 있는 시설*은 건축물 허가 후에 개발제한구역 안에서 허용되지 않는 다른 시설로 용도 변경하려는 악용 행위가 우려되어 이번 제도 개선에서 제외 하였다.
* 신축이 허용되는 시설 중 “근린생활시설”은 용도변경 확대 허용
동식물 관련시설 행위규제 권한 지자체 위임
- 현재 시행중인 ｢개발제한구역법｣은 구역 내 주민의 생활유지와 소득 증대를 위해 축사, 버섯재배사 등 10종*의 동식물 관련시설을 허용하고 있고, 각 시설별 건축자격 요건, 허용 규모 등 입지조건을 일괄적으로 규정하고 있으나,
* 축사, 버섯재배사, 콩나물재배사, 사육장, 잠실, 저장창고, 양어장, 퇴비사 및 발효퇴비장, 육묘 및 종묘배양장, 온실
- 이 같은 방식으로는 시대적 변화(축산업 사양화 등)에 따른 탄력적 대응이 곤란하고 지역별 영농 특성 등을 반영하기 어려웠다.
- 앞으로는 동식물 관련시설의 허용 여부 및 자격요건·허용 규모 등 입지기준을 지방자치단체 조례에서 정하도록 위임하여 지역별 실정에 맞게 운영하도록 할 계획이다.
- 이렇게 할 경우 지역별 특성에 맞게 버섯 재배사, 온실 등의 규모를 확대하거나 축소할 수 있고, 축사 신축도 불허할 수 있어 의도적으로 신축 허가를 받은 후 다른 용도로 사용하는 불법행위를 사전에 차단하는데 도움이 될 것으로 기대한다.
수소자동차 충전소 등 석유대체연료 주유소 허용
- 국제사회의 미래 친환경자동차 수요에 대비하여 수소자동차 충전소 및 석유대체연료 주유소*도 설치를 허용할 계획이다.
- 다만, 개발제한구역 훼손 최소화를 위해서 가급적 기존 주유소나 CNG 충전소 인접지역을 활용하도록 유도할 계획이다.
* 바이오디젤연료유, 바이오에탄올연료유, 석탄액화연료유, 가스액화연료유, 디메틸에테르연료유 및 휘발유·경유·등유를 대체하여 사용할 수 있는 연료현재는 주유소(휘발유, 경유, 등유), LPG충전소, CNG충전소만 허용 중
개발제한구역 보전부담금 납부제도 개선
- 현재 개발제한구역 보전부담금은 현금으로만 납부가 가능하고, 납부기한도 1개월 이내로 하고 있어 부담금 납부에 불편이 있었다.
* 개발제한구역 해제 또는 개발제한구역 내 개발행위 시 이에 상응하는 보전부담금을 납부해야함. 해제 시 부담금은 “납부기한 6개월 + 1년 연장가능”하나 개발제한구역 내 개발행위 시는 “1개월 내 완납”
- 앞으로는 보전부담금을 신용카드나 직불카드로 납부할 수 있도록 하고, 납부기한도 6개월로 연장할 뿐만 아니라 부득이한 사유가 인정되는 경우에는 1년 이내 범위에서 기한 연장이나 분할 납부까지 가능하도록 개정할 예정이다.
기 타
<농림수산업용 임시가설건축물 설치자격 완화>
- 개발제한구역 내 주택을 소유하고 거주하는 농림수산업 종사자에게만 허용했던 임시가설건축물을 농림수산업에 종사하는 자라면 설치할 수 있도록 규제를 완화할 계획이다.
<노외(路外) 주차장 관리를 위한 가설건축물 허용>
- 현재 개발제한구역에 노외주차장 설치는 가능하지만, 관리용 건축물은 허용되지 않고 있어 주차장 관리에 어려움이 있었으나,노외주차장 설치 시 주차장 관리를 위한 가설건축물(연면적 20m2 이하) 설치를 허용하여 이러한 불편을 해소할 계획이다.
<도시·군계획시설 설치 절차 간소화>
- 시장·군수가 일정규모(건축연면적 3,000m2, 토지형질변경 10,000m2) 미만 도시·군 계획시설을 설치하는 경우 국토부와 협의하면 ｢개발제한구역 관리계획｣에 반영하지 않아도 된다. 이는 일정규모 이상만 관리계획을 수립하도록 하고 있는 일반시설과 형평성을 고려한 것이다.
- 이번 제도 개선으로 시설 설치까지 최대 1년 이상 기간이 단축된다.
□ 이번 규제완화는 국토교통부에서 추진 중인 “규제총점관리제*” 및 1차관이 주재하는 “규제개혁지원단 회의”를 통해서 적극적인 과제 발굴에 따른 것이다.
* 모든 규제를 중요도․파급효과 등을 고려하여 등급(16등급)․점수를 차등 부여하고 규제개선 시 등급이동․점수 차감 등 실적 인정
□ 이번 규제개혁안으로 해당 개발제한구역 규제에 부여된 규제점수 675점에서 19.6% 줄어든 542.7점이 될 전망이며,
ㅇ 이외에도 하반기에 규제개혁 과제를 추가 발굴하여 개발제한구역 규제 총점(약 3천여점)을 지속 감축해 나갈 계획이다.
□ “규제총점관리제”에 따라 등급을 부여하고 점수를 계산하는 방식은 다음과 같다.
ㅇ 용도변경 대상을 확대하는 규제 완화 과제를 예로 들어 설명해보면, 일단 이 규제 완화 과제는 “용도변경”이라는 규제와 관련된 입지규제*에 해당한다.
* (규제의 유형) 입지규제, 진입규제, 거래규제, 가격규제, 품질규제, 사회규제 행정적규제
- “용도변경” 규제는 행위강도가 인허가인 B등급이고, 규제가 적용되는 범위가 대부분 금지인 1등급으로 “B1"등급이다.
- “B1” 등급의 점수는 75점이지만 개발제한구역 용도변경은 다른 규제에 비해 국민 체감도가 큰 규제로 체감도 3을 곱한 “225점”이 이 규제의 최종 점수이다.
- 개선 내용은 행위강도는 변함이 없지만, 규제가 적용되는 범위가 특정 시설을 제외하고 대부분 허용하는 네거티브 수준으로 완화되기 때문에 적용범위만 변경되어 B1 → B3 등급으로 낮춰진다.
ㅇ 같은 방법으로 절차를 간소화하는 규제 내용을 살펴보면, “개발제한구역 관리계획 수립”이라는 입지규제에 해당하고, 이 규제는 심의가 필요한 인허가로 A등급, 적용범위는 75%이하인 2등급으로 “A2"등급이며, 체감도 2를 곱하여 최종적으로 ”150”점 규제이다.
- 이번 규제완화로 관리계획 수립 대상 중 5.6%의 시설이 수립 대상에서 제외되므로, 행위강도는 변함없고 규제가 적용되는 범위가 5.6% 완화된다. 따라서 등급 변경이 발생하지 않기 때문에 기존 규제점수에 차감률 -5.6%를 적용하여 150점 * 0.944 = 141.6점으로 낮춰진다.
<규제완화에 따라 ｢규제총점관리제｣에 반영된 등급 및 점수>
| 규제완화 내용 | 규제명 | 규제개선 등급 (점수) | 근 거 |
| 용도변경 확대 | 용도 변경 | -(유형) 적용범위 축소(등급변경) -(개선) B1(225점) → B3(114점) | 네거티브 수준 (일반적 허용)으로 완화 |
| 권한 위임 | 개발 제한 구역 행위 제한 | -(유형) 행위강도 완화 및 적용범위 축소(차감률 적용) -(개선) A1(300점) * 0.957→ A1(287.1점) * 차감률 4.3% 적용 | 차감률 0.1% 경미한 사항 |
| 수소충전소 허용 | 차감률 4% 1개 시설 추가 허용시 차감률 기본 2% 수소충전소: 2%*1.5(파급력 고려) + 석유대체연료 : 2%*0.5 =4% | ||
| 임시가설물 설치자격 완화 | 차감률 0.1% 경미한 사항 | ||
| 노외주차장 가설건축물 허용 | 차감률 0.1% 경미한 사항 | ||
| 절차 간소화 | 관리 계획 수립 | -(유형) 적용범위 축소(차감률) -(개선점수) A2(150점) *0.944 → A2(141.6점) * 차감률 5.6% 적용 | 차감률 5.6% 제도개선으로 관리계획 대상 중 5.6%가 제외 |
* 등급에 관한 자세한 내용은 (참고3)에서 확인
ㅇ 이와 같이 규제총점관리제를 통해 규제폐지 이외에 다양한 유형의 품질개선도 관리함으로써 그린벨트 규제에 대한 국민체감도 높은 규제개혁을 체계적으로 추진할 계획이다.
□ 국토교통부 관계자는 “개발제한구역의 지정 취지를 훼손하지 않는 범위 내에서 적극적으로 규제 완화 과제를 발굴하여 주민 생활 불편을 해소하고 소득 증대에 도움이 되도록 최대한 노력할 것”이라고 밝혔다.