[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (2)
[부동산 경매][재테크] 경매 실전 가이드 - 경매 A to Z (2)
4. 감정평가서에서 매각 부동산 정보 확인하기
1) 감정평가서 열람, 인쇄 : 감정평가액과 산출근거 기재, 비교적 후하게 평가되는 경향있음
2) 감정평가 명세표 확인
- 소유권/대지권 중요 : 대지지분 클수록 미래가치 큼 -> 주거환경 쾌적성 척도
재건축 또는 리모델링 기준 근거
- 전용면적 대비 지분율 산정(대지지분 / 전용면적)
3) 감정평가액 산출 근거 및 의견서 확인
- 구분건물 감정평가 요항표 : 대상건물의 구조와 제반 주거환경 정리
(토지이용관계 및 제한상태, 지구단위계획구역 등)
5. 현황조사서 열람과 미공시권리 확인하기
1) 현황조사서 열람, 인쇄
- 현황조사서는 법원이 입찰희망자에게 정확한 정보를 전달하기 위해 집행관에게 현장에 나가서 작성하게 함. 만약 현황조사서에 표시되지 않은 미공시권리에 중대한 하자가 발생하여 손해를 볼 경우에는 낙찰불허가신청을 하여 구제함
2) 현황조사서 확인
- 조사일시와 매각 부동산 위치, 임차인 수
- 실제 거주자, 임차인 특이사항
- 전세 보증금 액수와 전입일자, 확정일자 등 임대차관계
- 매각 부동산의 소재지번과 용도, 면적
6. 사건내역에서 경매 진행 상황과 이해관계인 확인하기
1) 사건내역 열람, 인쇄
- 경매 신청자, 청구한 채권금액, 경매 사건의 진행, 정지 여부 확인
2) 사건내역 확인
- 기본내역에서 경매 신청금액, 사건 정지여부, 경매 신청자
- 물건내역에서 용도와 감정평가액, 소재지
- 기일내역에서 경매 진행날자와 장소, 최저매각가격, 경매기일의 결과
- 송달내역에서 관련 서류를 당사자에게 발송한 날자 확인
7. 등기부등본으로 소유관계와 권리관계 확인하기
1) 등기부등본 열람, 인쇄
2) 등기부등본 확인
- 표제부 기재사항
- 갑구에서 부동산의 소유권 및 이전 관계
- 을구에서 소유권 이외의 권리 사항
3) 권리요약표 작성, 분석
- 권리요약표 기재 요령
- 복잡한 등기부등본의 내용 파악을 위한 권리요약표 작성
8. 인터넷을 통해 부동산 시세 및 입지 조사하기
1) 부동산 시세 조사
- 국민은행 홈페이지 이용
- 상한가, 하한가
- 일정 기간 동안의 시세 변동 현황
2) 부동산 입지 조사
- 조사 의의 : 현장에 나가기 전에 사전 파악 필요 (숲을 놓치지 말자)
- 국민은행 홈페이지의 지도 서비스 이용
- 지도 서비스를 이용하여 주위의 주요 시설 파악
* 비선호시설의 종류
- 혐오성 : 쓰레기매립장, 분뇨처리장, 화장장, 공원묘지, 하수종말처리장 등
- 위험성 : 원자력 발전소, 군부대, 교도소, 구치소, 핵폐기물처리장
- 순수 공익성 : 양로원, 아동복지시설, 정신병원, 장애자시설
9. 현장 답사를 통해 부동산 입지 및 시세 파악하기
1) 주소별 세대열람 내역 확인 : 매각물건명세서나 현황조사서에서 빠진 임차인 확인
- 신청 자격과 필요 사항 : 신분증과 사건내역서 사본(동사무소 신청시)
(주민등록표 열람 또는 등,초본교부신청서 -> 열람내역에 “세대수및 전입일자” 선택
- 최초 전입일자와 최선순위 설정일자 선후에 따른 권리 관계 확인
2) 경매 물건의 하자 조사
- 중개소 2곳 이상에서 가격 조사
- 아파트 관리사무소 탐문 조사 사항 : 물리적 하자(수리요청), 관리비 또는 공과금 체납
(경매 물건에 등재되지 않는한 법적 책임은 없으나 책임지는 것이 관례인 경우 많음)
- 대법원 ‘종합법률정보’에서 판례 확인 방법 : ‘체납관리비’ 검색 점검
3) 현장조사보고서 작성 : 가격조사, 물건조사, 입지환경